L’impact direct sur le marché immobilier
L’annonce a eu un effet immédiat. Selon les experts immobiliers, le nombre de demandes de renseignements a augmenté de plusieurs dizaines de points de pourcentage dans les mois qui ont suivi l’annonce. Rien qu’à Marrakech, une hausse de 45 % des demandes immobilières a été enregistrée au cours des trois mois suivant l’annonce — ce qui représente plus de 18 800 demandes sérieuses, dont 15 % provenaient de Marocains résidant à l’étranger.
À Casablanca, l’intérêt se concentre principalement autour du quartier Casablanca Finance City, de Bourgogne et des zones entourant le Stade Mohammed V ainsi que le nouveau stade Hassan II.
L’infrastructure comme moteur des prix
La Coupe du Monde accélère d’énormes investissements en infrastructures qui augmentent structurellement la valeur immobilière :
- Train à grande vitesse — le réseau marocain à grande vitesse est en cours d’extension pour relier 43 villes d’ici 2040. Les logements situés à moins de 5 kilomètres des gares prévues bénéficient déjà d’une prime de 10 à 15 % par rapport à des biens similaires situés ailleurs.
- Aéroports — l’aéroport de Casablanca (Mohammed V) est en cours d’agrandissement pour absorber l’augmentation prévue du trafic international.
- Stades — le légendaire Stade Mohammed V et le nouveau stade Hassan II sont au cœur de vastes projets de réaménagement urbain à Casablanca.
- Hôtels & tourisme — des milliers de nouvelles chambres d’hôtel sont en construction, et la nouvelle loi 80.14 a légalisé et réglementé la location de courte durée (comme Airbnb).
Prévisions de prix jusqu’en 2030
Les perspectives du marché immobilier à Casablanca sont positives, bien que nuancées :
- Logements standards : augmentation annuelle des prix prévue de 2 à 4 %
- Segment urbain et de luxe : croissance annuelle de 3 à 7 %
- Quartiers des stades (Sidi Maârouf et autres) : hausses des loyers allant jusqu’à 50–70 % pendant le tournoi
- Plus-value totale dans les quartiers hôtes jusqu’en 2030 : estimée à 15–20 %
Les investissements étrangers dans l’immobilier marocain ont déjà augmenté de plus de 55 % en 2025 par rapport à 2024. Les investisseurs européens et du Moyen-Orient paient en moyenne 15 à 30 % de plus que le prix du marché local pour des biens premium à Casablanca et Marrakech.
Les leçons des précédentes Coupes du Monde
La Coupe du Monde 2022 au Qatar offre des enseignements précieux. À l’approche du tournoi, le secteur immobilier du Qatar a connu une forte croissance, avec plus de 5 000 transactions d’une valeur de 25 milliards de QAR en 2021. L’afflux de touristes a fortement stimulé la demande de biens résidentiels, commerciaux et hôteliers. Un schéma similaire est attendu au Maroc.
La fenêtre d’opportunité se referme
Les prix de l’immobilier au Maroc sont actuellement encore compétitifs par rapport à l’Espagne, au Portugal ou à Dubaï. Cependant, les experts avertissent que cette fenêtre se referme : d’ici 2026–2027, les prix d’entrée auront probablement augmenté de manière significative, particulièrement dans les villes hôtes que sont Casablanca, Rabat et Marrakech.
Pour ceux qui envisagent d’investir, c’est maintenant le moment d’explorer le marché et de prendre position — avant les fortes hausses de prix de 2027–2030.
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